在法國(guó),HLM這三個(gè)縮寫字盡人皆知,其中文含義就是“低租金住房制度”,相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的廉租房。由于這種制度的存在,法國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)幾十年來基本處于穩(wěn)定狀態(tài),房?jī)r(jià)也少有波動(dòng)。法國(guó)城市中大量低租金住房的存在極大抑制了房屋市場(chǎng)的投機(jī)活動(dòng),為低收入家庭提供了住房保障。居者有其屋,可以說,法國(guó)的廉租房制度在很大程度上是穩(wěn)定法國(guó)社會(huì)的一個(gè)重要因素,其做法對(duì)治理國(guó)內(nèi)飄忽不定、投機(jī)盛行的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的借鑒意義。
法國(guó)的廉租房制度是在上世紀(jì)50年代中期確立的。當(dāng)時(shí),第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束不久,法國(guó)內(nèi)百廢待興。在這種情況下,法國(guó)急需大量勞動(dòng)力,以滿足國(guó)內(nèi)建設(shè)的需要。于是,大批法國(guó)前殖民地國(guó)家及隔海相望的北非諸國(guó)的移民工涌入法國(guó)本土。為滿足這些人的住房需求,法國(guó)政府在各個(gè)城市開始興建勞工住宅。后來,隨著時(shí)間的推移,這些移民及其家屬不斷增加,政府遂蓋起了所謂的“社會(huì)住房”,即今天的“低租金住房”。這些住房的房租一般僅為市場(chǎng)的一半或三分之一。幾十年來,盡管政府更迭,但這項(xiàng)住房政策卻始終沒變。如今,這項(xiàng)政策的受益者早已不是單純的外來移民,法國(guó)廣大的低收入家庭很多也靠廉價(jià)房求得在城市的“一席之地”。
法國(guó)的廉租房制度規(guī)定,在人口超過5萬的城鎮(zhèn)中,廉租房在全部住房中的比例不得低于20%,否則,地方行政領(lǐng)導(dǎo)部門將受到“處罰”。統(tǒng)計(jì)表明,在法國(guó)近萬城鎮(zhèn)當(dāng)中,廉租房比例沒有達(dá)標(biāo)的城鎮(zhèn)僅為700上下。
由于大量廉租房的建設(shè),投機(jī)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上少有機(jī)會(huì),法國(guó)房?jī)r(jià)幾十年來比較穩(wěn)定,一向挑剔的法國(guó)人也很少因?yàn)榉孔鈫栴}而上街鬧事。因而有人評(píng)論認(rèn)為,廉租房在某種程度上構(gòu)成了法國(guó)社會(huì)的“穩(wěn)定劑”。也正是由于這個(gè)穩(wěn)定劑,很多法國(guó)人、尤其是那些低收入者一生都選擇租房,而不考慮買房。加之,法國(guó)購房貸款難,利率及購房后的財(cái)產(chǎn)稅偏高,更造成人們寧可租房也不買房的現(xiàn)實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì),法國(guó)四分之一的居民住在廉租房里,真正買房的房主比例平均僅為57%,低于歐盟國(guó)家66%的平均水平。首都巴黎由于房?jī)r(jià)很高,自己擁有住房的人口比例更低,不足50%。而在經(jīng)濟(jì)狀況不如法國(guó)的西班牙,這個(gè)比例為83%。英國(guó)也遠(yuǎn)高于法國(guó)。
但應(yīng)該注意的是,法國(guó)的廉租房并不是劣質(zhì)房的代名詞。法國(guó)對(duì)廉租房建設(shè)有嚴(yán)格的質(zhì)量規(guī)定。如在電力的配備方面,廉租房標(biāo)準(zhǔn)要高于普通社會(huì)住房,在二氧化碳排放及節(jié)水設(shè)施方面,廉租房的設(shè)置也較高。一般情況下,法國(guó)的廉租房只租不賣。
廉租房既有著如此優(yōu)越性,申請(qǐng)入住廉租房的程序也自然十分復(fù)雜,控制嚴(yán)格。其對(duì)象只面對(duì)低收入人群,這方面有著明確的規(guī)定。地區(qū)不同,申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)也有差別。如首都巴黎,對(duì)可申請(qǐng)廉租房對(duì)象的收入規(guī)定就高于地方。申請(qǐng)者一般要經(jīng)過很長(zhǎng)時(shí)間的等待、經(jīng)過核實(shí)后才能入住廉租房。法國(guó)有專門管理廉租房的部門,每隔一段時(shí)間就要重新審核廉租房住戶的收入狀況,杜絕濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)。
承建廉租房的開發(fā)商一般可以享受政府的各種優(yōu)惠政策,以避免開發(fā)商因此而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。開發(fā)商在享受這些政策的同時(shí),則必須保證廉租房的質(zhì)量,否則,將受到法律的制裁。
時(shí)至今日,法國(guó)的廉租房盡管在穩(wěn)定社會(huì)、解決住房方面發(fā)揮了積極的作用,但也常常是一房難求,且暴露出不少的問題。如有些入住者初時(shí)收入低下,但若干年后已進(jìn)入高收入階層,但仍占著廉租房不搬,造成廉租房的緊缺。此外,廉租房選擇的地區(qū)往往位于市郊,造成上班族的交通堵塞。而且,由于廉租房的住戶大多為移民及低收入階層,時(shí)間長(zhǎng)了,就形成城市里的階層與地段差別,這種差別久而久之變成社會(huì)問題。巴黎地區(qū)就是個(gè)典型例子,郊區(qū)廉租房集中地帶的治安往往較差,年輕人經(jīng)常鬧事,搶劫與偷盜事件頻繁,給城市治理帶來不少隱患。城市里的貧富分野越來越大,形成難以愈合的“鴻溝”。
近來,法國(guó)政府正醞釀通過改革個(gè)人購房資助措施,以鼓勵(lì)人們踴躍購房,逐步提高法國(guó)自有房主的比例,減少廉租房面臨的供求不足的壓力。政府的目標(biāo)是,在不久的將來,法國(guó)房主的比例能提高到歐盟國(guó)家66%的平均水平。據(jù)稱,政府的這些購房補(bǔ)助金措施受到消費(fèi)者的歡迎,其結(jié)果也開始顯現(xiàn)出來。法國(guó)貸款買房的人數(shù)在逐步增加。
